«انبوه‌سازان از عناصر كلیدی تولید حرفه‌ای مسكن هستند.» این بخشی از صحبت‌های مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه‌سازان در ارتباط با انبوه‌سازان و آثار حضور آنها در عرصه ساخت‌وساز است.

وی این گروه را حرفه‌ای‌ترین بخش تولید مسكن دانسته و می‌گوید: عدم حضور انبوه‌سازان به عنوان یك نرم‌افزار مدیریتی در عرصه تولید مسكن موجب عدم پیشرفت طرح مسكن مهر در چهار سال گذشته بوده است.

به گفته او پروژه مهر كه تولید سالانه 1.5 میلیون واحد مسكونی را در قالب طرح مسكن مهر را مورد هدف قرار داده بود پس از گذشت حدود چهار سال تنها 500 واحد مسكونی تولید كردند در حالی كه اگر تولیدكنندگان حرفه‌ای مسكن اختیارات دولتی‌ و تعاونی‌های مسكن داشتند در زمانی كمتر از یك سال می‌توانستند مشكل صنعتی‌سازی و طرح مسكن مهر را حل كنند. وی كه از ابتدای اجرای طرح مسكن مهر همواره از عدم حضور انبوه‌سازان در این پروژه انتقاد می‌كرد، بر این باور است، حضور علی نیكزاد در وزارت مسكن دولت دهم طی چندماه گذشته بسیاری از مشكلات مسكن مهر را رفع كرده است. وی همچنین با اعتقاد بر اینكه برای حل مشكل مسكن چاره‌ای جز تولید نداریم، صنعتی‌سازی و حمایت از انبوه‌سازان را از راهكارهای اساسی و اصولی برای حل مشكل مسكن می‌داند و حتی تاكید می‌كند كه تسهیلات بانكی پاسخگوی نیاز متقاضیان مسكن نیست و باید افزایش یابد. بیگدلی این صحبت‌ها را در یك ساعتی كه در دفترش حضور یافته بودیم، بیان كرد. مشروح گفت‌وگوی تهران‌امروز را با این نماینده بخش خصوصی در زیر می‌خوانید:

به عنوان اولین سوال بفرمایید به‌طور كلی منظور از انبوه‌سازی چیست و چه عده‌ای را می‌توان انبوه‌ساز نامید.

انبوه‌سازی به معنای واقعی كیفی‌سازی ارزان و سریع مسكن است. بنابراین انبوه‌سازی برج‌سازی نیست بلكه ساخت مسكن برای اقشار متوسط و زیر متوسط است؛ با این استراتژی كه انبوه‌سازان بر مبنای كیفیت و سرعت مسكن ارزان بسازند.

به‌طور كلی هر شخصی اختیار سرمایه خود را دارد بنابراین نمی‌توان گفت انبوه‌سازی مترادف با تجمل‌گرایی است. با این تعریف،‌ هر كس در قالب قانون و تعاریف صنف انبوه‌سازی وارد این عرصه شود در شمول انبوه‌سازی قرار می‌گیرد. البته در این میان هستند عده‌ای كه انبوه‌ساز نیستند ولی وارد این عرصه می‌شوند اما فعالیت آنها نیز با انبوه‌سازان همخوانی ندارد، ما هم آنها را به رسمیت نمی‌شناسیم. به اعتقاد ما این اقشار، كشور و حاكمیت را دچار مشكل می‌كنند. در این میان می‌توان به پروژه‌های شفق، اركیده و... اشاره كرد كه دچار تخلف شدند و مشكلاتی را به وجود آوردند. در این شرایط باید گفت مجوز پیش‌فروش و تایید صلاحیت با انبوه‌سازان است بنابراین افراد باید از فیلترهای نظارتی انجمن بگذرند تا شرایط، وظایف و حدود این حرفه را قبول كنند تا انبوه‌ساز تلقی شوند و در ردیف انبوه‌سازان قرار گیرند. 

چطور می‌توان انبوه‌سازان حرفه‌ای را از غیرحرفه‌ای‌ها تشخیص داد؟

افرادی كه شرایطشان اگر غیر از مواردی باشد، كه مطرح شد، قانون‌شكن هستند، آیین‌نامه تشخیص صلاحیت داریم كه از سوی وزارت مسكن ابلاغ شده است؛ در واقع وزارت مسكن شرایطی را گذاشته و براساس آن باید در یك سطح قابل قبول به تجربه ساخت پروژه رسیده باشند. از سوی دیگر، انبوه‌سازان تشخیص صلاحیت می‌شوند و بعد به عضویت مجموعه در می‌آیند. در این شرایط معلومات علمی، تجارب، امكانات، سرمایه و مدیریت صنایع همه و همه باید در كنار هم قرار گیرند و با توجه به این فاكتورها صلاحیت انبوه‌سازان تایید می‌شود.

با این تعریف باید مكانیسم‌هایی برای تایید صلاحیت این گروه وجود داشته باشد، اینطور نیست؟

براساس این تشخیص صلاحیت، رتبه سه الی ارشد كه در چهار درجه رتبه‌بندی می‌شوند بنابراین مشتریان و متقاضیان مسكن زمان خرید ساختمان باید استناد كنند كه آیا ساختمان ایمن هست یا خیر؟ و حتی شركت از لحاظ رتبه‌بندی چه صلاحیتی دارد. بر این اساس نهادهای نظارتی انجمن انبوه‌سازان، تمام امكانات را در اختیار مردم قرار می‌دهند تا با آزمون و خطا مواجه نشوند.

حال این سوال مطرح می‌شود كه انبوه‌سازان چه جایگاهی در صنعت ساخت‌وساز دارند، چون همواره مورد انتقاد دیگر اقشار قرار گرفته‌اند؟

به‌طور كلی باید گفت انبوه‌سازان از عناصر كلیدی تولید حرفه‌ای مسكن هستند. این امر به دلیل سازوكارهای اجرایی، تجربی و مدیریتی آنها طی سال‌های گذشته است. به‌صراحت می‌توان گفت وزنه و بار اصلی صنعت ساختمان به دوش انبوه‌سازان است چرا كه مدیریت كار را برعهده دارند.

پس چرا در ابتدای طرح مسكن مهر از حضور آنها استفاده نشد.

مسكن مهر شرایط ساخت و ساز را تغییر داد، تعاونی‌های مسكن به لحاظ فرهنگی زمینه‌های اجرای طرح را نمی‌دانند. عدم حضور انبوه‌سازان به معنای حذف نرم‌افزارهای مدیریت تولید مسكن بوده است. سرانجام مسئولان نیز به این نتیجه رسیدند. در حال حاضر وزیر دولت دهم با نگاهی متفاوت شرایط را با حضور انبوه‌سازان در عرصه تغییر داد. واقعیت این است كه مسكن مهر پروژه‌ای مطلوب است اما در باتلاق سیاست‌های اجرایی غلط گرفتار شده بود. به‌طور كلی جدای از هر انتقادی كه به دولت وارد است، نمی‌توان انكار كرد كه دولت تابوی زمین رایگان را شكست و وام تولید مسكن را وارد ردیف بودجه كرد. مجموع این اقدامات در صورت اجرا می‌تواند موثر باشد. وزیر جدید مسكن و شهرسازی نیز در طول چندماه فعالیت خود بسیاری از گره‌های كور مسكن مهر را گشوده است. از همین‌رو انتظار داریم ساخت مسكن برای دهك‌های پایین جامعه كه 5.4 میلیون خانوار هستند شكل بگیرد.

در شرایط فعلی فكر می‌كنید حضور انبوه‌سازان چه تاثیری در اجرای این پروژه خواهد گذاشت.

به اعتقاد بنده تعاونی‌های مسكن بخش ارزشمندی هستند كه می‌توانند متقاضیان مسكن را شناسایی و ساماندهی كنند اما سابقه مدیریت تولید و ساخت مسكن را ندارند بنابراین همواره این سوال مطرح می‌شود كه آنها چگونه می‌توانند وارد این عرصه شوند. در سیاست‌های گذشته نیز دولت به دنبال این بوده كه تعاونی‌های مسكن به‌طور مستقیم وارد عرصه شوند اما با چه تجربه‌ای؟ پس باید مدیریت تولید حرفه‌ای را با این مساله تلفیق می‌كردیم تا ساخت‌وساز رونق بگیرد، امری كه توسط نیكزاد در سیاست‌های وزارت مسكن شكل گرفت. در این شرایط تولید‌كننده سود حداقل را می‌برد و مردم صاحب خانه می‌شوند.

آیا این اقدامات می‌تواند ركود فعلی حاكم بر بازار را تغییر دهد؟

من همواره اعلام كرده‌ام اگر می‌خواهیم این ركود از بین برود، تولید‌كننده باید سود حداقل را ببرد، از طرف دیگر وام خرید و تولید حدود دو سال است كه تعطیل شده حتی وام تولید مسكن مهر نیز بسیار محدود است. به اعتقاد من 10 میلیون تومان هفت سال پیش جوابگو بود، برای رفع بحران‌های موجود باید وام خرید را متناسب با شرایط فعلی را‌ه‌اندازی كنیم. از طرف دیگر سقف تسهیلات، وضعیت مقررات و حتی شرایط بروكراتیكی وجود دارد كه باید اصلاح شود.

چه راهكارهای دیگری برای بهبود شرایط پیشنهاد می‌كنید؟

مهم‌ترین راه این است كه به جای اینكه مسكن مهر را در مناطقی اجرایی كنیم كه امكانات زیربنایی و حتی روبنایی ندارد، وارد بافت‌های فرسوده شویم و با مشاركت شهرداری‌ها به اهداف مورد نظر دست یابیم البته باید اشاره كنم كه طی چند سال اخیر اقدامات شهرداری در راستای نوسازی بافت‌های فرسوده بدون هیچ‌گونه تبلیغات بسیار مناسب بوده است. در این رابطه انبوه‌سازان با مكانیسم‌های بهینه‌‌ای كه دارند، می‌توانند وارد عرصه شوند و برای دهك‌های پایین جامعه مسكن تولید كنند.

البته مذاكرات انجام شده مصوباتی هم در این زمینه به دنبال داشته است.

گذشته از این مسائل به اعتقاد شما چه مواردی در تعیین مسكن دخالت دارد چون عده‌ای انبوه‌سازان را عامل افزایش قیمت مسكن می‌دانند.

همانطور كه گفته شد انبوه‌سازی به معنای لوكس‌سازی نیست، به‌طور كلی قیمت تمام شده مسكن با توجه به شرایط اقلیمی متفاوت است. حتی نرخ مصالح از جمله سیمان، فولاد و... هم در تعیین نرخ تمام شده دخالت دارد. در واقع حتی اگر قیمت زمین از قیمت تمام شده ساختمان حذف شود دو عامل نیروی انسانی و مصالح ساختمانی را نمی‌توان از نرخ مسكن حذف كرد.